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空頭總司令買第4間房 遭瘋傳房市回春 他驚爆一句

房產專家張金鶚退休出了新書《住房自由的人生》，總結過去三十年的研究及房市觀察，去年他購入人生的第四屋安享晚年，當時市場上瘋傳，連「空頭總司令」都開始買房，是否房市將回春？他不改作風地打臉，「自己換房是為了退休生活，與景氣何干？」「房子是以消費為主、投資為輔」，他直言，「住得舒服最重要！」大家想錢想瘋了，劈頭就問「現在適不適合買房？」根本本末倒置，「現在適不適合買」是「時機」的問題，基本論調就是投資，投資有賺有賠，若是以居住為考量，任何時間都可以買房。「住房」自由 當屋子的主人有些人想要自住兼投資，當然最佳的情況是房子賺錢，又住得舒服，然而，此事古難全，魚與熊掌常不能兼得，「房價下跌，這一輩子住得很舒服，還是賺到！」千萬不要只想賺錢而住得不舒服。房子是一家人居住的地方，蘊藏著感情和記億，有家的溫暖，張金鶚提出的「住房自由」是指居住的自由，「住起來很自在、很舒服、沒壓力」，「住房自由」可以自己定義，每一個人的情況不同。他強調，是「住房」自由，不是買房自由、租房自由，租房、買房都好，如果還貸款很輕鬆，不被房貸綁架，當然可以當首購族，但是如果貸款成為生活的壓力，住在裡面心情不好，生活品質越來越差，就成為「屋奴」。「要當屋子的主人」，張金鶚說自己租過二十一間房子，都住得很舒服、沒壓力，有很多美好的記憶，就是屋主、就是自由。要不要買房，不能單以財務來決定，還須考量工作、家庭是否穩定？是否創業、實現人生夢想？租房、買房各有利弊，買不起房子就只得租房，經濟能力許可、房貸繳得輕鬆，就可以買，租房很自由，可以隨意換，買房就必須審慎考量，基本上，「沒有決定住五到七年以上，就不要買房子！」了解個人對居住的感受偏好張金鶚提及，買房子的五大要素，時機、區位、產品、管理、價格，若以自住考量，「產品最重要」，格局、採光、景觀、面積等優劣與否、自己喜不喜歡、家人的意見，還有要能夠負擔得起，負擔不起再喜歡都沒用！區位來說，張金鶚採中庸法則，距離學校、工作地點適中，他舉自己的例子反問，「我在政大教書，幹嘛買到大安區？更何況大安區一坪八十萬，文山區一坪才四十萬！」中庸之道是說「不要太近，也不要太遠」，大區位第二圈(蛋白區)比較好，捷運第一巷、走路十分鐘更優。「買房要看自己，每個人不一樣」，張金鶚解說，「你的好房子，不是我的好房子」，每個人的家庭結構、工作、生活作息不同，「一直找別人心中的好房子，不是很奇怪？」他提出逆市場選擇，「市場好、我不好，市場不好、我好」，別一窩蜂當跟屁蟲，購屋者自己先做功課，「追溯過去的居住史，分析每個房子的優缺及對未來居住的期望值，才會知道自己的偏好。」了解自己對居住的感受，「立好心中的尺，就不會被市場左右！」隨著生命週期不同情境換屋張金鶚買過四間房子，「消費為主、投資為輔」，第一屋買在政大附近，是他確定自己會在政大教書十年以上才下手買房，因為與父母同住過於擁擠，夫妻才決定在政大河堤旁購置第二屋，把第一屋留給父母。後來考量父母親年紀老邁，爬樓梯不方便，正好當時第二屋樓上要出售，於是買下第三屋做為父母親的居所，樓上樓下，可保留夫妻生活空間，又可就近照顧雙親。第一屋有感情記憶，捨不得賣，整理之後出租給一位德國人，分擔購買第三屋的房貸壓力，退休後要改善生活品質，決定賣掉第一屋和第二屋，父母居住的第三屋則拿去抵押貸款，購置第四屋，就是現在的退休宅。買下的退休宅，有更多的公設和交誼空間，像是游泳池、三溫暖，他每天都會去游泳健身，消費、投資從最初的七：三變成九：一，「人的生命週期不一樣，換屋有不同的情境」。不動產自動估價系統公益平台他分享，自己從未考慮到市場的時機和價格，都是因為「居住」的需求而買，所考量的是產品、區位和管理，而區位也是自己心中認為恰當的區位，並非市場的區位。意外的是，第一屋因為產品好、管理好，隨著時間及房價上漲，從當初的兩百萬漲到一千四百萬，而第二屋也從千萬翻倍成長，因為產品、區位優質，因此能很快脫手，轉出錢來買第四屋。張金鶚買賣房屋，除了參考房仲的建議售價之外，主要是利用「好時價」估算市場行情，使他能夠在合理的價格順利賣出。「好時價」是他在政大教書期間，有感於買房對於台灣年輕人的沉重壓力，因此參考美國實行多年的大量估價法，如Zillow網站，所建構的不動產自動估價系統公益平台。他認為，「實價登錄」造假時有所聞，當中的備註欄列有親友交易、頂樓加蓋、增建改建等都屬於非正常交易，更嚴重的是，只能顯示該房的歷史價格，或鄰近周圍的價格，含不含車位、單價、總價也相當混亂，不能真正反映市價。估算市場行情 資訊透明化「好時價」是結合大數據、地理資訊系統、人工智慧所建立的經濟估算模型，能夠精準算出該戶目前的市價，誤差大概在10％上下。「電腦挑的，不會做假」，不只告訴你該戶現在的市價，單價、總價、有沒有含車位，都會清楚交代，還把周圍相鄰、相似的樓層做比較，並且為該區生活機能評分，供消費者做參考，最重要的是，使用「好時價」全部免費。張金鶚說，現在的價格都是業者說的算，「業者想要八十萬賣你，跟你說市價一百萬，你的錨就被定在一百萬，所以你殺到八十萬，經過『好時價』數據分析，市價在七十五萬，賣方說八十萬、你說七十萬，一來一往，剛好七十五萬成交」。「好時價」平台能不能抑制房價？張金鶚強調，「好時價」每個月都會更新資訊，房價波動有很多因素，資訊透明是抑制房價的必要條件，並非充分條件，「如果大家愛用這個平台，大數據分析就會越來越準」。退休後的張金鶚除了定期到「好時價」平台擔任志工外，也開始習畫、上古典音樂課，星期四固定爬山、到宜蘭健走，以前是房地產專業的傳承，現在開始經營藝術，日前也開了畫展。「這一生賺的，這一生花完」談到自己的理財方式，他提出「人生NPV等於零」，NPV是淨現值，「這一生賺的，這一生花完」，只賺錢不花錢不叫做理財，會花錢才是重點，老一輩人都很辛苦，把錢留給孩子，自己沒有生活品質，還可能造成子女爭產，他建議面臨退休的人，「淡泊一點，興趣很重要，不要只為錢過日子」。他同時勉勵年輕人，要有理想、有抱負，有比房子、賺錢更重要的事，有機會到國外走走，開放個人視野，追求自己喜歡的東西，「理想是口號，實踐才是王道」，有付出就會有收穫。(本文摘自《理財周刊 1056期》)(中時新聞網)

台中捷運綠線有多夯？盧秀燕：好多人想買店面開店

盧金足／台中報導台中捷運綠線展開為期一個月的免費試營運，不只很多市民搶搭，還有遠從台北及中南部地區民眾專程來搭乘捷運，台中進入捷運時代，建商紛到捷運沿線卡位，市長盧秀燕表示，其中，捷運行經烏日等地的學校，學生通學超方便，家長也不必忙著載孩子上下學，捷運車站人潮湧現，很多民眾向她說「應該趕快來買店面開店」。台中捷運綠線橫跨區域包括北屯區、北區、西屯區、南屯區、南區及烏日區，設置18座車站，行經市精華區的運輸廊道，周遭經濟受惠，其中，南屯區設兩個車站，改變民眾交通習慣，北屯區除了今日開幕的美式大型賣場「好市多」，還有國際競圖出爐台中巨蛋、漢神洲際娛樂商城、「市31」BOT案招商成功，環球購物中心獲選最優申請人。盧秀燕表示，捷運行經的區域，從烏日到北屯等多所學校，學生還研究從學校走那條路線最快到捷運站搭車，家長減少忙著送子女上下學，捷運培養上班族和學生當成上班和上學的通勤交通工具，自11月16日起試營運，截至20日累計運量突破30萬人次，旅客迴響熱烈，還有民眾見來搭捷運的人潮，大批學生搭捷運，向她反映，「應該趕快來烏日買店面賣早餐」，可見捷運的商機榮景。受惠捷運激勵，房地產加溫，亞昕國際董事長姚連地說，看好台中市的發展，不只有方便的一日生活圈，台中位於全台交通樞紐，民眾生活水準高，加上中科與工業區就業機會，台商回流，房地產需求量大，吸引北部建商紛紛來台中插旗。姚連地說，來台中市開疆闢土，目前在14期、台灣大道、捷運沿線、5期等區布局，預計2021年推出14期新案，明年選定台中市為百億案量的推案重鎮。1993年亞昕國際在林口成立，姚連地10年前力邀日本竹中工務店工副總田中純夫擔任顧問，引入日本系統工法，嚴謹的施工品質，今年拿下國家建築金質獎的「最佳規畫」、「最佳施工」金獎。北屯區因為捷線綠線經過的優勢，人口密度高，14期更是台中未來最均質的重劃區，亞昕國際明年將在823公園旁推出總銷10億預售新案，緊鄰台中重大建設及消費性商場動工的利多，台中各大建商紛紛在北屯規畫推案。為促進14期發展，市府選定北屯區興建台中巨蛋，占地約6.95公頃，具備舉辦國際賽事、大型演唱會活動及藝文娛樂等各項表演場所，打造為符合國際標準場地及多功能的體育館，未來啟用後將可容納賽事1萬5500席觀眾席及演唱會1萬3000席空間。台中巨蛋孵化成功，經國際競圖由日本建築師隈研吾建築都市設計事務所與台灣的九典聯合建築師事務所合組台日團隊拿下，設計概念以「天空迴廊，運動公園，世界地標，市民樂園」為主軸，建築設計融合中部在地化元素及國際建築理念，將成台中新地標。

3角大暴衝 央行急找救兵！謝金河揭這2種貨幣比台幣猛

台幣今年升勢凶猛，近期幾乎每天盤中漲逾3角，11月初更一度升破28.5元的彭淮南防線，央行扛不住壓力，罕見向金管會「求援」。財信傳媒董事長謝金河表示，今年台幣並非升值幅度最大的貨幣，人民幣、歐元都升得比台幣多，但他也提醒，台幣升值趨勢不會只有1、2年，大家要有心理準備。謝金河在臉書發文指出，今年新台幣升升不息，從31.72持續升值到28.492，傳統產業的老闆開始出來告急，央行也頻頻祭出動作。台幣升值的源頭首先來自美國聯準會的降息，美國利率降至0到0.25%，原來的利差優勢不再，美元轉為弱勢，新台幣也跟著升值，央行也向業者喊話：產業別倚賴台幣貶值。「再者，今年上半年外資賣超台股逾6000億，資金淨滙出5903億元，台幣仍然升值，外資的賣超到10月，11月以來外資又大舉買超台股1560億元，看起來外資開始回頭加碼台股，台幣升值壓力會更大。」他認為，過去10年，外資賣超台股只有2011及2018，這兩年外資賣超台股，台股都大幅下跌，今年賣超力道史上最大，台股卻創下最大的漲幅，是內資回流的力量改變了台股生態，而這個長期趨勢才剛開始。謝金河說，記得1985年新台幣在十信風暴前是40.6兌一美元，從此開展5年的升值循環，一直到1990年升值至25.56兌一美元。此後台灣的資金流向中國大陸，台幣匯率都在30到35元之間，這兩年進入30元以內的區間，這個資金回流的升值趨勢不會只有1、2年，大家要有心理準備。謝金河坦言，央行想抵擋台幣升值，除了靠金管會擋一下外資，或用道德勸說，手上工具並不多，因為台灣已經沒有大幅降息的空間，美元弱勢，台幣下跌空間有限。這個時候，產業要積極升級轉型，台灣要進行脫換骨的調整，要有更大的開放氣魄，拿掉框在自己身上的束縛，努力迎合人均GDP 30000美元的國度！(中時新聞網)

姚愛寗長得太像鬼 自曝照鏡子「被自己嚇到」

台視、三立週日神幻旗艦大戲《天巡者》熱播中，姚愛寗飾演在校上吊自殺的紅衣厲鬼，生前暗戀張洛偍，死後對張洛偍的愛慕依舊不減，「人鬼」有不少驚悚的對手戲，姚愛寗的鬼裝扮相，更讓張洛偍毛骨悚然的直呼：「不敢跟她說話，她太適合演鬼。」姚愛甯穿上紅衣、紅鞋，再加上全身的鬼妝，讓張洛偍馬上起雞皮疙瘩，只敢在下戲卸妝後跟她聊天。他想起有一場在廢墟拍攝的戲，裡面很髒很暗，還會一直被漏水滴到，導致皮膚有些過敏，當下氣氛真的很可怕，姚愛甯踩到積水差點滑倒，副導一手抓住她才不至於跌個狗吃屎，他笑說：「那時看到這幕，突然覺得這鬼好像沒那麼恐怖。」 姚愛寗從小自認「長得像鬼」，有次在外上廁所，不巧電燈壞掉，只好摸黑上廁所，洗手的時候不小心看了鏡子一眼，結果被鏡子裡的自己嚇到。過去不少人說她適合演鬼片，但因體質敏感，過去不曾接演女鬼的角色，這回第一次飾演女鬼就上手，扮演紅衣厲鬼應該嚇到不少人。若她到不乾淨的地方就會頭痛欲裂或想睡覺，因此會隨身配戴水晶、淨化體質的噴霧，回家全身會先用鼠尾草淨身。張洛偍劇中已和曾莞婷和姚愛寗2位女鬼交手，兩位女鬼都讓她覺得很可怕，有一場戲在停車場，張洛偍坐在車裡聽到曾莞婷說：「可以載我回家嗎？」並從後照鏡看到女鬼曾莞婷正和他對看，現在下戲後開車回家，還是會寒毛豎起。

恐龍媽「無極限寵兒」 老師慘被逼瘋：我放棄這孩子

究竟是怎樣的家長，能讓老師放棄一個孩子？一名幼教老師分享，班上有個孩子會欺負同學、愛說謊，但媽媽卻無限寵愛他，連孩子遲到都是先怪老師、罵老師，種種誇張行徑累積下來，也讓這位老師心痛表示「身為教育者，放棄一個孩子是多麼痛心！」一名幼教老師在《爆怨公社》發文表示，班上有位熊孩子，才幼稚園中班，卻已經瀕臨說謊成性、目無尊長、無法無天的地步，孩子在校欺負同學，老師不能罵、不敢教，因為「老師嚴厲些，孩子就會亂說話，媽媽就會到校罵老師，這位媽媽您真棒！」原PO進一步指出，小孩遲到家長竟然是怪老師、罵老師；「全班都帶了衛生紙只有您小孩忘記帶，竟然也可以回家向您說謊『因此被老師罰站一整天』（根本沒有這件事），而您也能跟著到校無理取鬧」在校門口直接叫老師出來，接著便是一頓謾罵。原PO也說，這位家長對學校功課也很有意見，甚至還會跑到學校指導老師「功課該如何出」才對，但如果媽媽這麼厲害怎麼不去當老師，自己的孩子自己教呢？種種誇張行徑，也讓這位老師想放棄，並大嘆「身為教育者，放棄一個孩子是多麼痛心！」貼文釣出許多同行回應，「基本上，這種情況，只要讓孩子維持到校跟下課，還有呼吸不斷氣即可」、「這就是為何幼教人抱著滿滿熱忱踏入幼教界，卻攢了滿滿失望離開的原因之一。」另也有人透露，其實這種家長現在很多，不知道是因為生的少，還是「自然環境演變」，讓許多上古白堊時期的生物家長都跑出來。「只能說，希望將來這位媽媽不會後悔她現在的教育方式！祝福她」。 (中時新聞網)